Catégorie : Immobilier

Investissement immobilier, les 5 points essentiels à prendre en considération

L’achat de votre premier bien d’investissement peut être un pas audacieux vers un avenir plus prospère et plus sûr. Mais elle comporte aussi des risques. Vous trouverez ici cinq stratégies essentielles pour vous aider à prendre le bon chemin.

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Les 5 points essentiels pour investir dans l’immobilier

La valeur nette

La plupart des gens utilisent la valeur nette de leur maison pour acheter leur premier bien d’investissement. Ils peuvent ensuite utiliser la valeur nette de leur maison et de leur investissement immobilier pour acheter leur prochaine propriété. Il est ainsi beaucoup plus facile de posséder un patrimoine immobilier au fil du temps.

Pour que cette stratégie fonctionne, il est important de comprendre comment fonctionne la valeur nette et où vous en êtes.

Il est également important que vous ne vous étendiez pas trop. Il est très risqué de maximiser votre capital, surtout si cela vous met dans une position financièrement vulnérable, c’est-à-dire sans « réserve » en cas d’urgence.

L’amortissement

De généreux avantages fiscaux, incluant notamment l’amortissement, permettent à vos locataires et aux économies d’impôt réalisées de payer (la plupart du temps) votre investissement immobilier.

Pour maximiser vos déductions (et économies) fiscales potentielles, faites appel à un spécialiste qui vous fournira un plan d’amortissement. Ce n’est certainement pas un travail pour votre comptable.

L’effet de levier négatif et le flux de trésorerie positif

Un effet de levier négatif signifie que vous payez chaque année de l’argent pour la propriété, car son coût est supérieur aux revenus qu’elle génère.

En revanche, un flux de trésorerie positif signifie que vous gagnez de l’argent grâce à la propriété chaque année, c’est-à-dire que le total des dépenses, en tenant compte de tous les coûts, est inférieur au total des revenus, y compris les avantages fiscaux.

Ne pas savoir combien une propriété vous coûtera chaque semaine est une erreur que font de nombreux investisseurs immobiliers.

Il est également très important de comprendre comment fonctionne un effet de levier négatif. C’est la façon la plus populaire de commencer à investir dans l’immobilier, mais, dans ce cas, vous devez être en mesure de « compléter » vos fonds chaque mois.

Avec le temps, chaque propriété engendrera un flux de trésorerie positif et vous n’aurez pas à continuer d’ajouter des fonds.

La recherche sur l’immobilier d’investissement

Il est important de bien connaître les bases de l’investissement immobilier. La bonne nouvelle, c’est que si vous faites vos recherches, il est difficile de se tromper. Achetez toujours dans des endroits recherchés, à proximité des transports publics, avec un accès facile à de bonnes écoles et à des commodités. Cela vous aidera à trouver de bons locataires.

Il est également possible de se tourner vers de l’investissement dans des habitats alternatifs. Ces derniers sont en pleine expansion et avec la crise du Covid, les français se sont rués sur l’immobilier comme valeur refuge. L’habitat alternatif a pu tirer son épingle du jeu car ils sont souvent plus économiques qu’un bien immobilier classique, plus écologiques et surtout atypiques. En voici quelques exemples :

Investir dans ce type d’habitat alternatif, c’est faire un paris dans l’avenir ! Au vu de la tendance actuelle et des problématiques écologiques, il y a de forte chance que ce type d’habitat prenne de plus en plus de valeur au fil des ans.

Pour ce qui est de votre prospection immobilière, ne faites pas l’erreur de ne chercher que dans la banlieue où vous habitez, ou dans celle où vous pensez vouloir vivre. Vous pouvez acheter n’importe où, alors ne vous limitez pas au coin de la rue.

Il est également judicieux de diversifier votre patrimoine. Une fois que vous avez acheté dans un endroit, il peut être tentant d’acheter à nouveau dans le même secteur. Toutefois, cette approche concentre votre risque.

Une maison ou un appartement ?

Cette question à elle seule pourrait remplir tout un article, sans réponse claire. Les deux peuvent vous convenir, mais il est important d’acheter ce qui convient à votre budget, à votre trésorerie et au type de propriété qui est le plus populaire dans chaque région.

Une terrasse à une seule façade dans le centre-ville peut être une bonne solution pour la croissance du capital, mais elle peut vous coûter plusieurs centaines d’euros par semaine (après impôts). C’est le genre de chose qui peut mettre les gens en difficulté financière, et c’est hors de portée de l’investisseur moyen.

N’achetez que ce que vous pouvez vous permettre. Cela vous garantira une sécurité financière plus sereine et, espérons-le, vous permettra d’acheter d’autres propriétés à l’avenir.

Quel dispositif de défiscalisation choisir en 2020 ?

Défiscaliser, qu’est-ce que ça veut dire ? Il s’agit en fait de réduire le montant de ses impôts (ou de ses revenus) de telle sorte de réaliser des économies. Plusieurs dispositifs de défiscalisation particulièrement avantageux sont actuellement ouverts aux contribuables tels que vous et moi, dans le but de les aider à sécuriser leur patrimoine et celui de leurs proches. Quels sont justement les dispositifs les plus courus et y êtes-vous éligible ? Voici quelques pistes de réponse.

défiscalisation 2020

Le dispositif de défiscalisation LMNP

LMNP est un acronyme pour Loueur en Meublé Non Professionnel. Autrement dit, le dispositif LMNP concerne avant tout les contribuables investissant dans un bien meublé en vue d’une remise en location. L’avantage indéniable en LMNP, c’est que vos revenus fonciers ne sont désormais plus imposés de façon traditionnelle mais au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Une fiscalité un peu différente s’applique alors et vous permet de réduire considérablement le montant de vos revenus avant imposition. Comment cela fonctionne-t-il ?

D’abord, dénichez une location meublée. Vous vous engagez à remettre votre bien en location sur une durée de 9 ans. Ce bien doit être acheté dans une résidence de services gérée par un exploitant professionnel. Autrement dit, il peut s’agir d’une résidence étudiante, d’un Ehpad ou encore d’une résidence d’affaires, si tant est que celle-ci propose a minima 3 services de type hôtelier (petit-déjeuner, service de laverie, conciergerie…). Investir en résidence de services, c’est assez simple notamment dans les grandes métropoles estudiantines, où la part de résidences étudiantes est assez élevée. Pourquoi ne pas investir en Lmnp à Nantes, par exemple ?

Une fois que vous avez trouvé la perle rare au bon rapport qualité-prix. Il vous suffit de mettre ce bien en location le plus rapidement possible (dans le mois suivant votre acquisition). Cela ne devrait pas poser problème en cela que c’est à l’exploitant de la résidence de se charger des démarches de mise en location (et de trouver un locataire pour votre bien).

Ensuite, vous devrez vous inscrire au Greffe du Tribunal de Commerce pour officialiser le lancement de votre activité et obtenir un numéro SIRET. Cette démarche doit quant à elle être effectuée dans les 15 jours suivant le début de la mise en location de votre investissement. Enfin, au moment de déclarer vos revenus fonciers, il vous suffira de réaliser une déclaration au titre des BIC !

Plusieurs opportunités de défiscalisation s’offrent alors à vous :

  • Opter pour le régime micro-BIC. Celui-ci s’applique de fait au loueur LMNP, puisqu’il s’adresse aux investisseurs percevant moins de 70 000 € de recettes locatives. Grâce à ce régime fiscal, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur vos recettes avant imposition ! Vous n’êtes donc imposé(e) que sur la moitié des sommes effectivement perçues…
  • Choisir le régime réel, sur simple demande à l’administration et ce, même si vous percevez moins de 70 000 € de revenus fonciers / an. Notez que ce régime fiscal est particulièrement avantageux si les charges relatives à votre investissement sont nombreuses. Ici, déduisez simplement l’intégralité des charges d’exploitation et des charges comptables avant imposition ! Les actifs immobiliers et mobiliers font également l’objet d’un amortissement comptable chaque année. Il s’agit d’une formidable opportunité de défiscalisation puisque vous pouvez dans certains cas générer une rente exemptée d’impôts… Pourquoi ne pas vous lancer ?

Attention, en régime réel, l’accompagnement d’un expert-comptable est essentiel pour réaliser le bilan de vos exercices comptables et déduire les charges exactes.

Défiscaliser grâce au dispositif Pinel

Investir en Loi Pinel fait également partie des options qui s’offrent à vous pour défiscaliser l’esprit serein. Ici, le principe est simple. Vous investissez en location nue (donc non meublée) dans un bien neuf situé en zone éligible. Pour bénéficier des avantages de défiscalisation, vous devrez vous engager à mettre en location ce bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, avant d’en récupérer la pleine jouissance. En vous engageant sur 6 ans, bénéficiez de 12% de réduction sur vos impôts chaque année. Ce pourcentage s’élève à 18% sur 9 ans et à 21% sur 12 ans. Il s’agit-là d’avantages considérables !

A la différence du LMNP, la gestion totale du bien vous revient, mais en louant en zone éligible, vous bénéficiez de l’attrait d’une zone dans laquelle le marché de l’immobilier est relativement tendu. Mettre en location un bien neuf vous permet également de proposer des prestations dernier cri et ainsi d’attirer une cible large de locataires. Le jeu en vaut la chandelle, vous ne trouvez pas ?

Attention : en Loi Pinel vous devrez respecter un plafonnement de loyer – 10,44€ / m² en loi Pinel Nantes, par exemple – ainsi qu’un plafond de ressources du locataire. En contrepartie, notez qu’il vous est possible de louer à un membre de votre famille (hors foyer fiscal), ascendant ou descendant.

Dispositif de défiscalisation Pinel : quelles zones éligibles ?

Les zones éligibles à l’heure actuelle sont les zones Abis, A et B1. Les communes situées en zone B2 peuvent être éligibles selon arrêté préfectoral, jusqu’en 2021. La zone B1 comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants, telles que Nantes, par exemple.

Même s’il en existe d’autres, Pinel et LMNP sont deux dispositifs de défiscalisation particulièrement en vogue en ce moment. Vous ne perdez rien à vous renseigner à ce sujet en vue d’une prochaine opération !