L’immobilier est un secteur où il fait bon d’investir. Les avantages de l’investissement immobilier sont nombreux. Pour se faire, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière ont été mis en place par l’État pour inciter les particuliers payant des impôts à investir dans l’immobilier. C’est plus particulièrement le marché de l’immobilier locatif neuf qui est visé pour contrecarrer la crise du logement. Qui peut en bénéficier, comment, et quels sont les avantages ? Toutes les réponses à vos questions se trouvent ci-dessous !

En faisant de rapides calculs, vous vous rendrez vite compte du potentiel de ddéfiscalisation de l’investissement immobilier.

Comment défiscaliser dans l’immobilier ?

Le principe est simple : en investissant dans un dispositif de défiscalisation immobilière, vous transformez pendant une période donnée vos impôts en placements dans un bien immobilier. A terme, ce bien vous apportera un revenu mensuel régulier et prendra de la valeur avec le temps. Vous pourrez ainsi bénéficier de plusieurs dispositifs mis en place par l’État, sous réserve de respecter les conditions spécifiques mis en place par chacun. Plusieurs grandes villes de France présentent une situation très favorable à un investissement immobilier. Pour plus de détails, consultez notre guide : où investir dans l’immobilier en France ?

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière ?

La loi Pinel : investir pour défiscaliser

La loi Pinel est un peu la rockstar de la défiscalisation immobilière : c’est le dispositif le plus connu et le plus médiatisé, même s’il peine toujours à se faire connaitre du grand public et reste principalement dans le cercle des investisseurs. Ce dispositif est le successeur de la loi Duflot de 2014, et est reconduit au moins jusqu’en 2021.

Il permet aux investisseurs ayant pour projet d’acheter un bien immobilier neuf de le louer pour bénéficier de réductions d’impôts. Le plafond est limité à 300.000 euros d’investissement par personne, et de 5.500 euros par m² de surface habitable. Pour en profiter, le bien et le profil du locataire doivent respecter plusieurs critères :

Le logement doit obligatoirement être situé dans une zone dite de tension foncière, correspondant aux zones A, A bis ou B1. Les zones B2 et C peuvent également être éligibles au dispositif, mais seulement si le permis de construire des logements à été déposé avant le 31 décembre 2017, et dont l’acte de vente a été signé avant le 15 mars 2019.

Pour le locataire, le logement en location doit devenir sa résidence principale, et être non meublé (d’autres dispositifs de défiscalisation existent pour les logements neufs meublés). En outre, le revenu fiscal annuel de celui-ci ne doit pas dépasser un certain plafond, qui seront variables selon la zone d’implantation et le nombre de personne dans le foyer fiscal.

L’investisseur s’engage à louer son bien immobilier pendant 6 ans au minimum, sans quoi il perdra tous ses avantages fiscaux. Cette période minimale de 6 ans peut être prolongée deux fois 3 ans, soit un période maximal de dispositif Pinel sur 12 ans.

Par ailleurs, c’est la durée de location qui définit la réduction d’impôts (dans la limite de 63.000 euros) :

Sur 6 ans, 12% de réduction d’impôt

Sur 9 ans, 18% de réduction d’impôt

Sur 12 ans, 21% de réduction d’impôt

L’immobilier neuf est particulièrement propice à un investissement immobilier.

La loi Censi-Bouvard : que peut-on défiscaliser avec ?

Contrairement à la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard est prévu pour investir dans des logements meublés. Il répond également à plusieurs conditions :

Le logement doit faire partie d’une résidence avec services pour personnes âgées, handicapées ou étudiants, doit être neuf, et doit avoir été acquis avant le 31 décembre 2021.

L’investisseur doit s’engager à mettre le logement en location pendant une durée minimale de 9 ans.

Le prix du logement ne doit pas excéder les 300.000 euros.

Ce dispositif est particulièrement intéressant puisqu’il offre des taux de rendements très intéressants : de 3,50 à 4,25%. De plus, ce sont des biens facilement louables car la demande actuelle pour ces produits est particulièrement forte, et la résidence service peut s’occuper de la gestion locative du bien sur demande de l’investisseur.

Les statuts LMP et LMNP

Le statut d’un investisseur entre Loueur en Meublé Professionnel et Non Professionnel est défini selon ses revenus locatifs perçus :

Au-dessus de 23.000 euros, celui-ci est considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel. Il peut ainsi déduire la totalité de ses charges foncières de son revenu. Il permet également de bénéficier d’une exonération totale de la plus-value d’un bien à la revente si le logement a été loué pendant au moins 5 ans. Enfin, ce statut permet de transmettre son patrimoine immobilier à ses héritiers avec une fiscalité plus légère.

En dessous de 23.000, l’investisseur sera considéré comme un Loueur en Meublé Non Professionnel. Il bénéficie également de la réduction intégrale de ses charges foncières de son revenu. De plus, il peut imputer les amortissements murs et mobiliers sur le bénéfice d’exploitation. Ces avantages peuvent se cumuler avec les avantages du dispositif Censi-Bouvard.

Achat immobilier et défiscalisation : Ancien ou neuf ?

Il est possible d’investir dans presque tous type de biens pour bénéficier d’un dispositif de défiscalisation : logements neufs, anciens, en résidences services… toutefois, gardez en tête que pour bénéficier d’un dispositif de défiscalisation, il faut respecter un certain nombre de conditions. En général, un bien ne peut pas dépasser les 300.000 euros si l’on veut bénéficier de l’un de ces dispositifs. Pour plus d’informations, faites-vous conseiller par un professionnel.